Всегда в цене


Как выбрать квартиру с максимально высокой ликвидностью, на которую всегда будет спрос? Киев — действительно ев­ропейская столица. Как и в остальных городах-миллионниках Европы, где кипит деловая жизнь, тут арендовать квар­тиру выгоднее, чем купить. Пока еще банки не думают о восстановле­нии ипотечного кредитования, а застройщики и риелторы не пришли к единым критериям качества жилья, оправдать инвестицию в киевское жилье едва ли возможно. Все-таки, воспрянуть рынку после шквального кризисного обвала нелегко. Игро­ки рынка недвижимости, ссылаясь на результаты собственных сделок, убеждают, что столичный рынок жилья уже пятый год подряд теряет в цене. И только единичные случаи доказывают, что покупка квартиры даже на спадающем рынке может оказаться в перспективе выгодной инвестицией.

ЧЕТЫРЕ ГОДА В МИНУС

Кто купил жилье в Киеве лет эдак 4-5 назад, существенно проиграл против сегодняшних цен. С марта 2009 г., когда всего за месяц квартиры подешевели в два с половиной раза и

далее каждый год теряли еще по $80-10 на каждом квадратном метре, малометражки и пентхаусы дешевели непропорционально. Трехкомнат­ные квартиры упали в цене меньше, на 36,9% за период с 1 мая 2009 по 1 мая 2013 года, чем однокомнатные — 44,3% за тот же период. Вопрос, можно ли при этом считать трехкомнатные кварти­ры более ликвидными, учитывая, что их стоимость снизилась более чем на треть, остается открытым.

Но проиграли не все. За четыре последних года прибавляли в цене только некоторые квадраты на первичке. Увереннее остальных доро­жали трехкомнатные квартиры в новостройках. Сейчас средняя стоимость квадрата в строящихся трешках — $1 467, тогда как четыре года назад цена была $1 411 — на 4% меньшей. Огромные площади всегда были в аутсайдерах, так что застройщики, дабы распродать «застоявшиеся ме­тры», меньше всего делали на них ставку, да и строили 3- и 4-комнатных квартир немного. И когда вдруг раз­ница в покупке квартиры площадью в два раза больше составляла всего-то пару-тройку тысяч условных еди­ниц, конечно же, глупо выбирать квартиру с меньшим метражом.

Но единички, как и прежде, ухо­дят первыми. Правда, они все еще дешевеют, за четыре последних года — почти на 6%. Почти вдвое больше подешевели двушки — на 11,5% (сей­час квадратный метр стоит в среднем $1 540 и $1 558 соответственно). В целом же за последние четыре года квадрат на первичке потерял в цене $255, и сегодня в среднем стоит $1 836.

КУПИТЬ И БЫСТРО ПРОДАТЬ

Квартиры в Киеве редко покупают спекулянты, желающие заработать на перепродаже. Разве что иногда на первичном рынке, в еще строящем­ся доме, где квадраты обязательно дорожают, как только дом введен в эксплуатацию и на квартиру оформ­лены документы в БТИ. В основном же, как свидетельствует статистика, сделки совершаются в пределах $100 тыс., и это покупки 1- и 2-комнатных квар­тир, преимущественно на вторич­ном рынке.

С одной стороны, у покупателя не так много денег, чтобы позво­лить себе роскошные апартаменты с прекрасными видами. С другой стороны, ценовой плинтус гостинок и самых дешевых квартир в прин­ципе не опускается так низко, как у квартир большого метража. К тому же, время кризисной безысходности предоставляет покупателю неплохой выбор и возможность поторговать­ся: купить ли двушку в хрущевской пятиэтажке или в современной вы­сотке выбрать улучшенной плани­ровки единичку. В любом случае, придется делать ремонт, а вот со вре­менем новая квартира будет меньше терять в цене, если рынок продолжит свое скольжение вниз, и быстрее увеличит свою стоимость при росте стоимости. Да и продать квартиру в новостройке, особенно сейчас, про­ще, нежели в доме, возведенном еще в прошлом веке. «Быстрая продажа квартиры — это главный критерий ликвидности, — комментирует Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA RealEstate, — а быстро — это до одного месяца».

ПЕРСПЕКТИВА ИНВЕСТИЦИИ

Продать сейчас квартиру в столи­це не так уж и легко, если верить бро­керу Наталье Карпинской. Сложнее всего убедить продавца торговаться. Ведь покупатель выбирает в сочета­нии цена-качество. И, как и раньше, наиболее всего будет цениться квар­тира в новом кирпичном доме, в рай­оне с хорошей инфраструктурой и транспортной развязкой, можно без мебели и техники, но с аккуратным капитальным ремонтом.

Как говорит Наталия Рева, имен­но квартиры в кирпичных ново­стройках можно считать наиболее ликвидными — сегодня это самый качественный тип жилья. И данные статистики это подтверждают: если в кирпичных дореволюционных домах цены на квартиры упали на 44,3% за четыре года, то в новострой­ках — лишь на 27%. «Однако ликвид­ность такой квартиры относительна, —  говорит Наталия Рева, — и зави­сит от того, когда будет продаваться; через год цены могут кардинально измениться, причем как в сторону снижения цен, так и их роста».

Самые популярные и ликвидные квартиры Киева, согласно стати­стике компании ARPARealEstate, находятся в ценовом диапазоне $45-50 тыс. на вторичном рынке и до $60-80 тыс. на первичном. Т.е. в среднем —  до $65 тыс. у.е. В количестве сде­лок на первичном рынке они не пре­вышают 10%, а в количестве денег от общего объема продаж на рынке — около 20%.

По наблюдениям брокеров, каж­дая 10-я квартира в эконом-сегменте покупается с целью последующей сдачи в аренду или для дальней­шей перепродажи. Спрос невысок. Но при верном выборе покупка квартиры в новостройке с после­дующей сдачей ее в аренду может стать оправданной инвестицией. Арендная плата за единичку на вто­ричном рынке составляет порядка 4-5 тыс. грн. в месяц.

По мнению Михаила Артюхова, в ближайший год цены на квартиры в эконом-сегменте меняться не будут. «Если мы говорим о «первичке», до $80 тыс., то в перспективе трех-пяти лет цена на такие квартиры может корректироваться в сторону повы­шения — обжитые новостройки дороже, — комментирует эксперт, — цены на гостинки в этом же вре­менном диапазоне вряд ли будут расти». А если подсчитать ренту 4-5 тыс. грн. / мес. за такую квартиру, то имеем до 12% годовых.

«Такие квартиры необходимо рассматри­вать больше как способ сбережения финансов, — говорит Михаил Артю­хов, — по сути, это безрисковая став­ка, и сегодня редко какой банк даст инвестору аналогичную доходность, в то же время Фонд гарантирова­ния вкладов компенсирует только 200 тыс. гривен, а остальная часть вклада подвержена риску в случае возникновения проблем у банка».

Комментарии

Вы должны войти для комментирования.

Страницы

Разделы

Статьи

Полезное

Архивы